זכויות דיירים בבניין משותף

בית משותף מחולק לדירות אשר כל אחת מהן היא נכס מקרקעין בבעלות פרטית. בנוסף, בכל בית משותף ישנם אזורים ומתקנים הנמצאים בבעלות משותפת של כלל בעלי הדירות בבניין.
כדי שחיי כלל דיירי הבניין יתנהלו למישרין מוכרח להתקיים שיתוף פעולה מינימאלי המבטיח טיפול יעיל בשלל הנושאים המשותפים הדורשים תשומת לב ומימון.
ניהול תקין של בניין משותף הוא חשוב לא רק עבור דיירי הבניין אלא גם עבור בעלי דירות בבניינים סמוכים ולעוברים ושבים באזור. בניין שאינו מנוהל היטב עלול להפוך מטרד, כך למשל גינה שהפכה לשדה קוצים וחדר אשפה מלוכלך מהווים מפגע תברואתי. המחוקק נתן דעתו על הצורך להבטיח ניהול תקין של בתים משותפים ובחוק המקרקעין ישנם סעיפים המגדירים חובות וזכויות של בעלי דירות בבית משותף. בין היתר נקבע בחוק המקרקעין שלכל בית משותף יהיה תקנון בניין, כי יש לקיים אסיפת דיירים לפחות אחת לשנה ושעבור כל בניין תיבחר נציגות (אותה נהוג לכנות "ועד בית") אשר לה נתונות סמכויות שונות. זכויות דיירים בבניין משותף אף הן נגזרות מהוראות חוק המקרקעין ומתקנון הבניין של הבית המשותף המסוים.

חשוב לדעת שאם בעלי הדירות בבית המשותף לא ניסחו תקנון בניין אין זה אומר שהבניין נותר ללא תקנון אלא רק שהתקנון הקובע הוא ה"תקנון המצוי" כפי שהוא מופיע בחוק המקרקעין.

בעלי דירות ודיירים בבית משותף

לפני שבוחנים מה הן זכויותיהם וחובותיהם של דיירים בבית משותף יש לקבוע מי הם אותם דיירים הנהנים מאותן זכויות ושעליהם חלות החובות השונות. דירה בבית משותף עשויה לשמש את בעלי הדירה עצמם או דיירים השוכרים אותה מבעלי הדירה. בנוסף, קורה שדירות בבית משותף עומדות ריקות או שבעלי הדירה מוסרים אותה לשימוש ללא תמורה (למשל הורים המאפשרים לילדיהם לגור בדירה שהם עצמם אינם חיים בה).

באופן כללי כאשר מדובר בחובות וזכויות דיירים בבניין משותף הכוונה היא לזכויות וחובות של בעלי הדירות בבניין. עם זאת, ככל שמדובר בדירות שכורות לעיתים קרובות הדיירים מקבלים מבעלי הדירה ייפוי כוח המאפשר לדיירים להצביע באסיפות דיירים וגם להתנדב ולנסות להיבחר לוועד הבית. זכויותיהם של דיירים כאלה, השוכרים דירות בבית משותף וחיים בו למשך תקופה ארוכה, הופכות דומות לאלה של שכניהם הגרים בדירות שנמצאות בבעלותם.

הזכות להשתתף באסיפת דיירים

אסיפת דיירים היא המעמד בו מתקבלות החלטות המשפיעות על הניהול השוטף של הנושאים המשותפים בבניין. לכל דייר בבניין (כאמור, בעל דירה או שוכר המקבל מבעל הדירה ייפוי כוח להצביע באסיפות דיירים) עומדת זכות להשתתף באסיפת דיירים ולהשמיע את עמדתו בנוגע לעניינים העולים על סדר היום באסיפה. כאשר הדיון בנושא מסוים מוצה החלטה מתקבלת בדרך של הצבעה (גלויה או חשאית בהתאם להעדפת רוב המשתתפים באסיפה). לכל דירה קול אחד בהצבעה ולכן למרות שזכותו של דייר להצביע באסיפת דיירים רק נציג אחד מכל דירה יוכל לממש זכות זו בכל הצבעה מסוימת.

זכות לכנס אסיפת דיירים
חוק המקרקעין מחייב בעלי דירות ודיירים בבית משותף לקיים אסיפת דיירים אחת לשנה לפחות. חשוב לדעת שמלבד אסיפה שנתית זו לכל בעל דירה ודייר בבניין (שקיבל ייפוי כוח מתאים מבעל הדירה) עומדת זכות לכנס אסיפת דיירים כדי להעלות בה נושא מסוים הדורש, לטעמם, התייחסות.

כדי לכנס אסיפת דיירים כזו יש לגייס תחילה תמיכה של לפחות שליש מן הדירות בבניין (כזכור, לכל דירה קול אחד בהצבעות באסיפת דיירים). אם קיימת תמיכה כזו ניתן לפנות לוועד הבית כדי שהוועד יפעל לכנס את אסיפת הדיירים. אם הוועד אינו מכנס את האסיפה שהדיירים מנסים ליזום, או מתעכב באופן בלתי סביר, יוזמי האסיפה יכולים לקבוע בעצמם מועד ולפרסם את דבר קיום האסיפה כך שכל הדיירים בבניין ידעו עליה. ברוב המקרים הפרסום נעשה בדרך של תליית מודעות במקומות מרכזיים באזורים המשותפים בבניין, על לוח המודעות, במעלית, בלובי וכד'.

במועד שנקבע לאסיפה שיזמו דיירים אם לא מגיעים נציגים מחצי מהדירות לפחות יש לדחות את קיום האסיפה למועד מאוחר יותר באותו יום, במועד זה ניתן לקיים את האסיפה בנוכחות כל מניין של נציגים.

זכות לנסות להיבחר לוועד הבית

כל דייר בבית משותף רשאי להתנדב ולהציג עצמו כמועמד להיבחר לוועד הבית. חברי ועד הבית נבחרים באסיפת דיירים, מספר החברים בוועד נקבע בתקנון הבניין, בדרך כלל בוועד יהיו שלושה חברים, יו"ר, גזבר ונציג נוסף. עם זאת, ייתכן ועד בית בו נציג אחד בלבד המשמש יו"ר וגזבר גם יחד. מנגד, ישנם בניינים שוועד הבית שלהם מונה ארבע או חמישה חברים ואף יותר.

דייר המעוניין להיבחר לוועד הבית יציג מועמדתו מבעוד מועד ולכל המאוחר במהלך אסיפת הדיירים בה תתקיים ההצבעה לבחירת נציגות הבניין. המתנדבים שמציעים עצמם לתפקיד יכולים לשאת דברים באסיפת הדיירים ולנסות לשכנע נציגי הדירות להצביע עבורם. בדרך כלל מי שמקבל את מירב הקולות יהיה יו"ר ועד הבית אולם ניתן לקבוע בתקנון הבניין שהוועד עצמו יבחר את יושב הראש ואת הגזבר.

חשוב לדעת שחברות בוועד הבית היא התנדבותית גרידא ואיש מבין חברי הוועד אינו רשאי לקבל כל תמורה בגין השירות שהוא מבצע עבור כלל בעלי הדירות והדיירים בבניין. בנוסף, חברי ועד בית אינם יכולים לנצל מעמדם כדי לאפשר למי מן השכנים לעשות שימוש חריג באזורים או מתקנים משותפים בבניין.

זכות לדרוש תיקונים בדירה אחרת

ישנם מקרים בהם ליקוי בדירה אחת משפיע על ערכה של דירה אחרת או על איכות החיים בה. כך למשל כאשר נזילה מצינור מים העובר מתחת לרצפות בדירה אחת גורם לטפטוף מים אל תוך הדירה שמתחתיה. הזכות לדרוש תיקון ליקויים כאלה בדירות אחרות בניין כלולה בין זכויות דיירים בבניין משותף המוקנות מכוח חוק המקרקעין.

באופן דומה, לדיירים בבית משותף הזכות לדרוש מנציגות הבניין לדאוג לתיקון ליקויים באזורים או מתקנים משותפים המשפיעים על ערכה של דירתם או על איכות החיים בה. כך למשל כאשר ענפיו של עץ גבוה בגינה חוסמים חלון בדירה מסוימת, זכותם של דיירים אותה דירה לדרוש מוועד הבית לדאוג לגיזום העץ.

שימוש סביר ברכוש המשותף

הזכות לעשות שימוש סביר ברכוש המשותף כלולה בין זכויות דיירים בבניין משותף מכוח חוק המקרקעין. לעיתים מתעוררת מחלוקת סביב השאלה אם שימוש מסוים חורג מגדר הסביר, ועד הבית עשוי להידרש לתת דעתו לנושא. כך למשל ישנם בניינים בהם מקובל לאפשר לדיירים לערוך אירוע פרטי (חגיגת יום הולדת למשל) בגינת הבניין כאשר בבתים משותפים אחרים שימוש כזה עשוי להיחשב בלתי סביר. במקרים בהם מי מן הדיירים חש שדייר אחר עושה שימוש בלתי סביר ברכוש משותף בבניין עומדת לו הזכות לפנות לוועד הבית בדרישה שיטפל בנושא. אם הוועד אינו פועל לשביעות רצונם של דיירים בבניין עומדת להם הזכות לפנות לרשם המקרקעין וליזום הליך בירור בעניין.

כדי שבניין משותף ינוהל כראוי חשוב לפעול לפי הוראות חוק המקרקעין, להכיר את תקנון הבניין, לקיים אסיפות דיירים ולבחור נציגות המטפלת היטב באחזקה השוטפת כמו גם בתקלות ואירועים חריגים. בנוסף, חשוב להיות מודעים לזכויות דיירים בבניין משותף כמו גם לחובות הדיירים כאשר תשלום סדיר של דמי ועד הבית היא אחת החשובות ביותר ביניהן.