הוצאות חריגות בבית משותף

חוק המקרקעין קובע שכל בית משותף ינוהל לפי תקנון בניין. בעלי הדירות רשאים לנסח תקנון משלהם לבית המשותף אותו הם חולקים אולם אם לא עשו זאת חל התקנון המצוי כפי שהוא מופיע בחוק המקרקעין. למרות שהחוק מאפשר ניסוח תקנון בניין ייחודי ישנם דברים שלא ניתן לוותר עליהם. בין היתר בעלי הדירות בבית משותף מחויבים לקיים אסיפת דיירים אחת לשנה לפחות וכל בית משותף מוכרח לבחור נציגות אשר לה סמכות לפעול בשם בעלי הדירות מול קבלנים ובעלי מקצוע המבצעים עבודות בניין כמו גם מול הרשויות. נציגות זו היא המכונה בפי העם "ועד בית" וכדי שתוכל לטפל בניהול השוטף של הבניין, כמו גם להתמודד עם מאורעות חריגים בבית משותף, ועד הבית גובה מכל דירה בבניין תשלום חודשי בסכום עליו הוחלט באסיפת הדיירים, תשלום זה מכונה "דמי ועד בית" והוא עשוי לנוע בין כמה עשרות שקלים לחודש ועד כמה מאות שקלים לחודש הכול בהתאם לאופי הבניין וצרכיו.

לעיתים ועד הבית נדרש לממן תיקון תקלות לא צפויות. אירועים כאלה עשויים לחייב גביית סכום נוסף מכל דירה, מעבר לדמי ועד הבית הרגילים, ובכל זאת ועד הבית יכול להחליט בעצמו על הוצאות כאלה כל עוד היקפן סביר.

במקרים אחרים יש עניין לבצע פרויקט שאינו מחויב המציאות, הוספת מערכת מצלמות אבטחה למשל, הוצאות מעין אלה הן המכונות הוצאות חריגות בבית משותף, ועד הבית מוכרח לקבל עבורן את הסכמת בעלי הדירות.

כיסוי ההוצאות השוטפות – יש לפעול לפי חוק המקרקעין

הסכום שמשולם כדמי ועד בית נקבע כך שגבייה תקינה שלו מכל הדירות תספק לוועד הבית תקציב שיאפשר כיסוי ההוצאות השוטפות כגון ניקיון האזורים המשותפים בבניין (הלובי, המעלית וחדר המדרגות), טיפוח הגינה, אחזקת מתקני הבניין (כגון מעלית, מאגר מים, מתקני שעשוע לילדים בחצר הבניין) ועוד. לעיתים מתעורר צורך לבצע תשלומים נוספים, כאלה שאינם עבור הדברים הרגילים שוועד הבית מטפל בהם. מקרים כאלה של הוצאות חריגות בבית משותף עלולים לגרום קשיים, כך למשל חלק מבעלי הדירות עלולים לא להסכים לתשלום גבוה מדמי ועד הבית החודשיים הרגילים.

חשוב לדעת שחוק המקרקעין מספק פתרונות אשר מבטיחים שניתן יהיה לגייס את הסכומים הנחוצים לוועד הבית לשם כיסוי הוצאות חד פעמיות הכרחיות. עוד חשוב לדעת שלא כל הוצאה שאינה מן הסוג שוועד הבית משלם דרך קבע נחשבת הוצאה חריגה בבית משותף. ישנן הוצאות שאינן רגילות אולם ועד הבית מוסמך לשלם אותן ללא קבלת הסכמה מיוחדת מבעלי הדירות והדיירים, אפילו אם נדרשת גביית סכום חד פעמי נוסף לשם כך. לעומת זאת ישנן הוצאות חריגות שוועד הבית אינו מוסמך להחליט לשלם אותן ללא הסכמת בעלי הדירות והדיירים אפילו אם בקופת הוועד קיים הסכום הדרוש.

סוגים שונים של הוצאות בבית משותף

כל דירה בבית משותף מחויבת לשלם דמי ועד בגובה עליו הוסכם באסיפת הדיירים. בעלי הדירות הם הנושאים באחריות לשלם את דמי הוועד. דיירים השוכרים דירות בבניין בדרך כלל נוטלים על עצמם, לפי חוזה השכירות מול בעל הדירה, את תשלום דמי ועד הבית אולם אם הם אינם משלמים באופן סדיר בעל הדירה חייב לשלם במקומם מכיסו (בהמשך יוכל להיפרע מן השוכרים).

ועד הבית משתמש בכספים שמשלמים בעלי הדירות והדיירים בבניין. החוק קובע בדיוק איך יש לנהל את כספי הוועד, כך למשל יש לפתוח לשם כך חשבון בנק ועד בית, לנהל מעקב הוצאות והכנסות בית משותף ועוד. תכנון נכון של אחזקת הבניין מבטיח גביית סכום מספיק לתשלום ההוצאות החודשיות השוטפות כמו גם הוצאות תקופתיות כגון ביקורת בטיחות למעלית, חידוש סימון בחניון הבניין, גיזום שנתי של עצים גדולים בגינה ועוד. בבתים משותפים רבים בוחרים בעלי הדירות והדיירים לפתוח קרן התחדשות בה מופקד בכל חודש אחוז מסוים מדמי ועד הבית וכך נצבר בה סכום הדרוש לחידוש מתקנים משותפים בניין, כגון טיפול מקיף למאגר המים בכל כמה שנים.

הוצאה לא מתוכננת

כפי שניתן לצפות, מדי פעם ייתכנו אירועים המצריכים הוצאה לא מתוכננת, למשל כאשר מתגלה נזילה בצינור השייך לתשתית המשותפת. פעמים אחרות עשוי להתעורר עניין לגייס סכום לצורך ביצוע פרויקט חד פעמי שאינו מחויב המציאות, עבור שיפוץ הלובי או צביעת קירותיו החיצוניים של הבניין למשל.

חשוב לדעת שהחוק מבדיל בין הוצאות בבית משותף שאינן מתוכננות אך הן כורח המציאות (כגון תיקון קצר חשמלי בתשתית חשמל משותפת בבניין) לבין הוצאות שניתן לבחור מתי יחולו אם בכלל.

ישנם תשלומים בלתי מתוכננים בבית משותף שוועד הבית רשאי להחליט בעצמו לבצע, אפילו אם נדרשת לשם כך גביית סכום נוסף מעבר לדמי הוועד החודשיים הרגילים. מנגד, ישנן הוצאות שוועד הבית מוכרח לקבל עבורן את הסכמת בעלי הדירות והדיירים. הוצאות מן הסוג השני, כאלה המחייבות הסכמת בעלי הדירות והדיירים, הן המכונות הוצאות חריגות בבית משותף.

לא כל הוצאה חד פעמית היא הוצאה חריגה

חשוב להבין שעצם העובדה שצריך לגבות תשלום נוסף, מעבר לדמי הוועד הרגילים, אינו מעיד בהכרח על כך שמדובר בהוצאה חריגה בבית משותף, כפי שזו מוגדרת בחוק המקרקעין, על כל המשתמע מכך מבחינת סמכותו של ועד הבית לבצע תשלומים בגינה.
הוצאות בלתי מתוכננות שאינן נחשבות הוצאות חריגות בבית משותף הן כאלה הנדרשות כדי לתקן תקלות כגון נזילה בגג, מערכת אינטרקום שחדלה מלתפקד, שער אוטומטי של החניה שנתקע וכד'. במקרים כאלה ועד הבית מוסמך לפעול בשם בעלי הדירות והדיירים כדי לטפל במהירות בעניין, כל זאת בתנאי שמדובר בהוצאה חד פעמית שהיקפה אינו עולה על סכום סביר הנדרש על מנת להתמודד עם אירוע חריג מן הסוג שעל הפרק.

הסכמת בעלי הדירות נדרשת במקרה של הוצאה חריגה

בעוד ועד הבית מוסמך לבצע תשלומים חד פעמיים בלתי מתוכננים הנחוצים להתמודד עם תקלה או צורך בלתי צפוי אחר שאינו סובל דיחוי הרי שהוועד מוכרח לקבל הסכמת בעלי הדירות והדיירים לפני ביצוע תשלומים לכיסוי הוצאות המוגדרות הוצאות חריגות בבית משותף. הוצאות כאלה יכולות להיות שיפוץ לצורך שיפור המצב הקיים, התקנת מערכת נוספת בבניין (מצלמות אבטחה למשל), תיקון יקר במיוחד (של תקלה חמורה במערכת סולארית מרכזית למשל), הוצאות משפטיות (למשל ניהול תביעה כנגד קבלן שביצע עבודה בבניין) ועוד.

איך מקבלים הסכמה להוצאה חריגה?

הסכמת בעלי הדירות והדיירים להוצאה חריגה יש לקבל באסיפת דיירים המכונסת לשם כך. ועד הבית יכול לפרסם הודעה על אסיפת דיירים תוך פירוט הנושא שיעלה בה על סדר היום. יש לפרסם את דבר קיום האסיפה המיוחדת כך שכל בעלי הדירות ידעו אודותיה, למשל באמצעות מודעות במקומות מרכזיים בבניין (על לוח המודעות, במעלית, על דלת הכניסה וכד').
באסיפת הדיירים יציג ועד הבית את הצורך בהוצאה החריגה בבניין ולמשתתפים באסיפה תינתן הזדמנות להשמיע טענות בעד או נגד ביצוע התשלום שעל הפרק. לבסוף תתקיים הצבעה בה נדרש רוב של שני שליש מן המשתתפים לפחות כדי לאשר את ההוצאה החריגה.

כדאי לדעת שחישוב החלק היחסי של כל דירה בהוצאה חריגה בבית משותף יכול להיות שונה מן האופן בו נקבע גובה תשלום דמי ועד הבית החודשי. כך למשל ייתכן שכל דירה חייבת בדמי ועד בית בגובה דומה ללא קשר לגודל הדירה או למספר הדיירים בה בעוד שההוצאה החריגה תחולק בין הדירות כך שדירות גדולות יותר יחויבו בסכום גדול יותר.