התחדשות עירונית תמ"א 38

התחדשות עירונית ועליית דמי ועד בית

האוכלוסייה בישראל הכפילה עצמה פי שתיים בארבעים השנים האחרונות והביקוש לדירות גדל בהתאם. ישראל היא מדינה קטנה עם עתודות קרקע מצומצמות, לצד הפשרת שטחים חקלאיים לבנייה יש צורך בפתרון שיאפשר תוספת דירות על שטח בנוי קיים בערים צפופות. תהליכי התחדשות עירונית הם הדרך להרחבת היצע הדירות בערים גדולות וותיקות בהן בניינים ישנים רבים. בעשרים השנים האחרונות אנו עדים לעליה מתמדת במספר הפרויקטים במסגרתם משופצים בתים משותפים ישנים ונבנות להם תוספות, כמו גם פרויקטים מרחיקי לכת עוד יותר, מסוג "פינוי בינוי", בהם המבנה הישן נהרס עד היסוד ומגדל דירות חדש מוקם תחתיו.

בעלי דירות בבתים משותפים בהם מבוצע פרויקט התחדשות עירונית מקבלים, במקום דירתם הישנה, דירה טובה יותר (בדרך כלל גם מעט גדולה יותר) בבניין משופץ או, כאשר מדובר בפינוי בינוי, דירה חדשה במגדל מגורים מודרני. אין ספק  שעבור בעלי דירות בבניין ישן התחדשות עירונית מהווה הזדמנות להשיג עליה משמעותית בערך הנכס, לכאורה עבורם מדובר במהלך שיש לו רק יתרונות. למעשה, לפרויקט התחדשות עירונית יש גם שני חסרונות שחשוב שבעלי הדירות בבניין ייקחו בחשבון, הראשון הוא התייקרות הארנונה (בשל הגדלת שטח הדירה והשטחים שבבעלות משותפת) והשני הוא עליה בדמי וועד הבית.

הקמת קרן לצורך כיסוי ההפרש בין דמי הוועד בבניין הישן ואלה הגבוהים יותר בבניין החדש, היא דרך טובה להתגבר על בעיה שעלולה להיות משמעותית מאוד עבור בעלי דירות רבים, במיוחד מקרב בני הגיל השלישי.

התחדשות עירונית מכוח תמ"א 38
בשנת 1980 נכנסו לתוקפם תקני בנייה המבטיחים רמה טובה של עמידות מפני רעידות אדמה. תכנית מתאר אזורית 38 (תמ"א 38) פותחה במטרה לעודד חיזוק בתים משותפים שנבנו לפני שתקני הבניה החדשים נכנסו לתוקף.

כדי לתמרץ יזמים וקבלני בנייה להוציא לפועל פרויקטים מכוח תמ"א 38 מוענקות הקלות שהופכות את הפרויקט לכדאי. כך למשל הליך מזורז לאישור תכניות הבניה, הקלות במיסוי, אפשרות להוסיף אגף, להוסיף מעלית, לסגור קומת עמודים, לעיתים אפילו להוסיף קומות כאשר המטרה היא שבבניין יהיו יותר דירות, מהן כאלה שהקבלן יוכל למכור.

פרויקטים של התחדשות עירונית במסגרת תמ"א 38 הם קטנים יותר בהיקפם מפרויקטים של "פינוי בינוי" בהם המבנה הישן נהרס כליל ובניין חדש מוקם במקומו. עם זאת, גם בפרויקט שיפוץ בניין דירות ישן מכוח תמ"א 38 יש לקחת בחשבון אפשרות של התייקרות הארנונה ותוספת לדמי וועד הבית שתידרש בשל עליה בהוצאות האחזקה השוטפת, למשל בשל הצורך לתחזק מתקנים שלא היו בבניין לפני ששופץ, כגון מאגר מים ומעלית, ניקיון לובי גדול וטיפוח שטחים משותפים נרחבים יותר.

חשוב לדעת שלאחר סיום פרויקט התחדשות עירונית מכוח תמ"א 38, בבניינים בהם שנים רבות מספיק היה לגבות סכום חודשי נמוך מאוד כדמי וועד בית (40 שקלים לדירה למשל), יהיה צורך להגדיל אותו פי כמה.

לעיתים יבחרו בעלי הדירות, בהצבעה באסיפת דיירים, לשכור שירותי חברת ניהול מבנים כדי להבטיח אחזקת הבניין המשופץ והמשופר בהתאם לדרישות חוק המקרקעין. תשלום עבור שירותי ניהול מבנה כאלה ייפול על כתפי כל בעלי הדירות, וייתכן שיהיו כאלה עבורם מדובר בתוספת משמעותית להוצאות השוטפות.

קרן מיוחדת שהדיירים עצמם יוזמים ומפקידים בה סכום קבוע מדי חודש, כמו גם קרן כזו שהיזם או הקבלן נדרשים להקים כחלק מתנאי ההסכם מול בעלי הדירות, מספקת פתרון טוב לכיסוי התוספת לדמי וועד הבית מבלי להכביד על בעלי הדירות בבניין.

במקרה של פרויקט התחדשות עירונית מכוח תמ"א 38 מומלץ להקים קרן בה יופקד סכום שיכסה עבור בעלי הדירות בבניין את ההפרש בין הארנונה ודמי וועד הבית שהתרגלו לשלם לפני הפרויקט לאלה הגבוהים יותר אחריו. חשוב להבין שמדובר בפתרון עבור בעלי הדירות המקוריות בלבד, מי שרוכשים דירות שנוספו לבניין ישלמו מכיסם דמי וועד מלאים בגובה הנחוץ לאחזקת הבניין המחודש.

ניהול בית משותף לאחר פרויקט פינוי בינוי

מכיוון שהתחדשות עירונית היא הכרחית בערים גדולות, וותיקות וצפופות בארץ, הרשויות עושות רבות כדי לתמרץ פרויקטים מסוג "פינוי בינוי" בהם בתים משותפים ישנים נהרסים ומגדלי דירות בבנייה רוויה מוקמים תחתם. עבור בעלי דירות בבתים משותפים ישנים פרויקט פינוי בינוי מניב עליית ערך משמעותית של נכס המקרקעין אולם הניסיון מראה שעם תום ביצוע פרויקטים כאלה ישנם בעלי דירות בבניין הישן המקבלים דירה חדשה ומגלים שהם נדרשים לשלם ארנונה ודמי וועד בית גבוהים יותר באופן משמעותי. בעיה זו משמעותית במיוחד ככל שמדובר בבעלי דירות מן הגיל השלישי המתקיימים מגמלא חודשית קבועה.

הצורך למצוא פתרון לבעיית העלייה בהוצאות החודשיות של בעלי דירות בבניין העובר פרויקט פינוי בינוי הניב פתרונות יצירתיים. כך למשל היו מקרים בהם כל בעלי הדירות קיבלו במשותף בעלות על נכס נוסף בבניין שהניב עבורם הכנסה בדמות דמי שכירות לצורך כיסוי כלל התוספת החודשית הדרושה לוועד הבית. פתרון נוסף, נפוץ יותר, הוא הקמה מבעוד מועד (לפני תחילת ביצוע הפרויקט) של קרן אשר הכספים המופקדים בה משמשים לכיסוי ההפרש בין דמי וועד הבית בבניין הישן ואלה שיש לגבות כדי לאפשר אחזקה ברמה נאותה של הבניין החדש.

האופן בו התחדשות עירונית גורמת לעלייה בדמי וועד הבית

בעלי דירות בבניין משותף ישן הנעתרים לפניה מצד יזם או קבלן לביצוע פרויקט התחדשות עירונית, צריכים לקחת בחשבון שהם אמנם ייהנו מתוספת משמעותית לערך נכס המקרקעין שלהם, אולם הדבר ילווה בצורך לשלם ארנונה גבוהה יותר וגם דמי ועד בית גבוהים מאלה בהם ניתן היה להסתפק לפני ביצוע הפרויקט.

הסיבה לעליה בארנונה היא תוספת לשטח הדירה ותוספת לשטח שנמצא בבעלות משותפת שהארנונה בגינו מחולקת בין בעלי הדירות (לפי חלקם היחסי בו).
התוספת לדמי וועד הבית נובעת מעליה בהוצאות האחזקה. בבתים משותפים ישנים הדיירים לא פעם מתרגלים לרמה מינימלית של תחזוקה, לעיתים קרובות הדיירים עצמם מנקים את חדר המדרגות ומטפלים בגינה וכך חוסכים בהוצאות. בניין משותף גבוה ומודרני מחייב גישה שונה, וועד הבית יכול למצוא בעצמו פתרונות לצרכים כגון ניקיון הלובי וחדר המדרגות, טיפוח הגינה, תחזוקת המעליות, טיפול שנתי למאגר המים, תיקונים שונים וכד'. אפשרות נוספת היא מסירת ניהול המבנה לחברה חיצונית המתמחה באחזקת בתים משותפים. בין אם בוחרים באפשרות הראשונה או השנייה ההוצאות החודשיות תהיינה גבוהות מאלה שהספיקו עבור אחזקת הבניין הישן. דמי ועד הבית יצטרכו לעלות בהתאם.

חשוב למנוע מצב בו בעלי דירות בבניינים בהם מבוצע פרויקט התחדשות עירונית מגלים עם קבלת דירותיהם החדשות שהם נדרשים לשלם סכומים חודשיים גבוהים לוועד הבית. בהסכם שנערך בין בעלי הדירות ליזם או לחברה הקבלנית ניתן לכלול התחייבות של גורמים אלה לפתוח קרן עבור בעלי הדירות הישנות בבניין ולהפקיד בה סכום שיספיק לכסות את התוספת לדמי וועד הבית למשך כמה שנים לפחות. 

עבור קשישים דמי ועד הבית יוותרו ללא שינוי

בחוק הרשות להתחדשות עירונית נקבע כי בפרויקטים מסוג פינוי בינוי בעלי דירות שמלאו להם 75 שנים במועד החתימה על עסקת ההתחדשות העירונית ימשיכו לשלם דמי ועד בית בגובה שהיו משלמים לפני הפרויקט. כל זאת בתנאי שיש להם רק דירה אחת בבעלותם ואחד מבעלי הדירה מקבל קצבה מן הביטוח הלאומי.

חשוב להבין שגם עבור קשישים ההסדר בחוק ההתחדשות העירונית אינו מספיק. כך למשל הוא אינו תקף בפרויקטים מכוח תמ"א 38, בעלי דירה קשישים עשויים לא לעמוד בכל התנאים הקבועים בחוק לקבלת ההטבה ועוד. קרן הונית שהיזם פותח ומפקיד אליה כספים תוכל לכסות את ההפרש בין תשלומי וועד הבית הישנים לאלה הגבוהים יותר הנדרשים עבור אחזקת הבניין החדש והמודרני לאחר השלמת הפרויקט. ראוי לציין כי מן הקרן ישולם רק ההפרש בין דמי הוועד הנמוכים שנגבו לפני ביצוע הפרויקט ואלה הגבוהים יותר שיש לגבות אחרי השלמתו, כל בעלי הדירות ימשיכו לשלם מדי חודש את הסכום הרגיל ששילמו לפני ביצוע הפרויקט.