ביטוח בניין

מי שבבעלותם בית צמוד קרקע או דירה בבית משותף יכולים לבחור לרכוש פוליסת ביטוח לנכס המקרקעין שלהם ומה יהיה היקף הכיסוי שהיא מעניקה. כך למשל ישנם מי שמעוניינים לבטח עצמם בפני נזק למבנה העלול להיגרם מפיצוץ צינור מים, שריפה או אסון טבע (כגון הצפה או רעידת אדמה), יש מי שמוסיפים כיסוי תכולת הבית או הדירה ועוד. אחד הרכיבים החשובים בביטוח בית או דירה הוא כיסוי בגין נזק העלול להיגרם לצד שלישי, כך למשל נזק לרכוש או לגוף הנגרם מפגיעת חפץ שנפל מחלון דירה. עבור בעלי דירות בבית משותף חשוב להבין שביטוח שרכשו בעצמם עבור דירתם אינו מכסה אותם במקרה של אירוע הקשור לאזורים ומתקנים הנמצאים בבעלות משותפת של כלל בעלי הדירות בבניין. רכישת פוליסת ביטוח בניין היא הדרך למנוע הפתעות לא נעימות כאשר דיירי בניין נדרשים לשאת יחד בהוצאות לתיקון תקלות בלתי צפויות או בתשלום פיצוי בגין נזק הקשור לרכוש המשותף.

ביטוח בניין – מה מחייב החוק?

בניגוד, למשל, לפוליסת ביטוח חובה לרכב, ביטוח בניין אינו נדרש על פי חוק, כל זאת למרות שיש פירוט נרחב בחוק המקרקעין אודות ניהול תקין של בניין משותף.
חשוב להבין שהעובדה שהחוק אינו מחייב רכישת פוליסת ביטוח עבור בניין משותף אין בה בכדי להמעיט בערכה של פוליסה כזו. המחוקק מותיר את שיקול הדעת בידי בעלי הדירות אשר צריכים להבין שבהיעדר כיסוי ביטוחי הם עצמם יידרשו לשאת בהוצאות פיצוי על נזק הקשור לאזורים או מתקנים משותפים בבניין.

סכומי פיצוי ללא ביטוח בניין

דיירים ובעלי דירות בבניין משותף נוטלים על עצמם סיכון גדול אם, מחוסר משים או בכוונה, הם נמנעים מרכישת ביטוח בניין. נזקים המתרחשים באירועים הקשורים לרכוש השייך לכלל בעלי הדירות יכולים להיות חמורים. כך למשל פיצוי בגין פציעה קשה או מוות של עובד שנפל מגג הבניין יגיע למאות אלפי שקלים ואף למעלה מכך. חשוב מאוד להבין שבהיעדר כיסוי ביטוחי מתאים בעלי הדירות בבניין יישאו באחריות ויידרשו לשלם פיצוי כזה מכיסם.

הוצאות לבעלי הדירות בבניין משותף עשויים להיגרם בנסיבות נוספות. כך למשל כאשר נדרש תיקון לאחד המתקנים בבניין, ללא ביטוח הוצאות התיקון ישולמו על ידי בעלי הדירות. אירועים כאלה עלולים לגרום למתחים, למשל כאשר לא כל בעלי הדירות מסכימים לשלם את חלקם.
פוליסת ביטוח בניין המעניקה כיסוי בהיקף שבעלי הדירות בבניין מעוניינים בו היא הפתרון למניעת מצב של צורך לכסות הוצאות בגין נזק, לרכוש או לגוף, הקשור לאזורים ומתקנים משותפים בבניין.

חשוב שכל בעלי הדירות יבינו מה כוללת פוליסת ביטוח הבניין (שוועד הבית מציע לרכוש) ויסכימו שהיא מתאימה לצרכיהם. בדרך זו, אם מתרחש אירוע הגורם להוצאה כספית איש מבעלי הדירות לא יוכל לטעון שהדבר אינו נוגע לו או לנסות בדרך אחרת להתחמק מלשאת באחריות כמו כולם.

מניעת תלות הדדית
ייתכן מצב בו ישנם בעלי דירות בבניין משותף הסבורים שאין צורך בפוליסת ביטוח בניין ובמקרה של אירוע הגורם להוצאות כל הדיירים יישאו בהן יחד. חשוב להבין שאין וודאות שכל בעלי הדירות יוכלו או יסכימו לשלם את חלקם. בהיעדר ביטוח בניין כשיש לשאת בהוצאות שאין עליהן כיסוי ביטוחי נוצרת תלות של דיירים המוכנים לשלם באלה שאינם מוכנים, בהחלט ייתכן שיהיו מי שיחמקו מהשתתפות בהוצאות על חשבון בעלי דירות אחרים שיאלצו לשלם יותר.

האם וועד הבית מוסמך לבחור ולרכוש ביטוח בניין משותף?

כפי שאין חובה לרכוש ביטוח לבית פרטי כך אין חובה חוקית לבטח בניין משותף. חוק המקרקעין קובע כללי ניהול בית דירות משותף, בין היתר כל בניין מתנהל לפי תקנון בית משותף (שבעלי הדירות קבעו או, אם לא עשו זאת, חל התקנון המצוי כפי שהוא מנוסח בחוק המקרקעין). החוק מחייב כינוס אסיפת דיירים לפחות אחת לשנה ובחירת וועד בית לו מוקנות סמכויות שונות. אמנם, רכישת פוליסת ביטוח בניין אינה סמכות המוקנית לוועד הבית מכוח החוק אולם די בכך שהוועד יעלה מיד באסיפת הדיירים הראשונה (אותה אסיפה בה מונה הוועד) את עניין הצורך בביטוח. ההצעה לרכישת ביטוח לבית משותף תעלה להצבעה, תעבור ברוב קולות וכך תהיה לוועד סמכות לבחור ולרכוש פוליסת ביטוח בניין.

מכל הדיירים ובעלי הדירות בבניין עבור אלה הנמנים על וועד הבית ביטוח בניין הוא חשוב במיוחד, זאת משום שכנציגי הבניין חברי הוועד הם אלה העומדים בקשר עם בעלי מקצוע וקבלנים המבצעים עבודות בבניין, במקרה של סיבוך (פציעה של עובד למשל) תיכן אפילו תביעה אישית כנגד מי מחברי וועד הבית. בנוסף, דיירים בבניין עלולים לבוא בטענות לוועד הבית אם ירגישו שנגרם להם נזק כתוצאה מתפקוד לקוי של הוועד.
וועד בית שאינו דואג לכיסוי ביטוחי מתאים, תוך הבאת תנאי הפוליסה לידיעת כלל בעלי הדירות והדיירים, נוהג בחוסר אחריות וקשה לומר שחברי הוועד ממלאים נאמנה את המחויבות שנטלו על עצמם לפעול לניהול תקין של הבניין.

ביטוח צד ג לבניין משותף

אחד הרכיבים החשובים ביותר בביטוח בניין הוא כיסוי כנגד נזקי רכוש או גוף לצדדים שלישיים בעקבות אירוע הקשור לאזורים או מתקנים הנמצאים בבעלות משותפת של כלל בעלי הדירות בבניין. חשוב להבין שמבקר בבניין המחליק ונופל בלובי יכול לתבוע את כלל הדיירים, כך גם מישהו שרכבו ניזוק מפריט השייך למבנה שניתק ונפל מגג הבניין ועוד. יש הסבורים שאירועים כאלה הם נדירים, חשוב לדעת שהם מתרחשים לעיתים קרובות יותר מכפי שאנו עשויים לחשוב וכאשר אירוע כזה קורה הנזק עלול להיות גדול מאוד וגובה הפיצוי בהתאם. חשוב לבחור פוליסת ביטוח בניין המכסה נזקים לצד ג'.

ביטוח חבות מעביד

רבים אינם מבינים זאת אולם סוג של יחסי עובד מעביד נוצרים לא רק בין מעסיק לעובד שכיר קבוע. דיירים ובעלי דירות, באמצעות וועד הבית, מעסיקים עובדים לביצוע מגוון מלאכות בבניין כגון ניקיון, גינון, תחזוקת המעלית, תחזוקת מאגר המים ועוד. במקרה של פציעת עובד שכזה המעביד, דהיינו הדיירים ובעלי הדירות בבניין, עשויים למצוא עצמם נדרשים לשלם פיצויים. אמנם, כיסוי מסוים ניתן לכל עובד מטעם הביטוח הלאומי אולם ברוב המקרים עובדים שנפצעו יפעלו לתבוע מן המעביד פיצוי נוסף, מעבר לסכום שהם מקבלים מן הביטוח הלאומי. חשוב שפוליסת ביטוח בניין שוועד הבית מציע לרכוש תכלול כיסוי למקרים של נזק לגוף או לרכוש של עובדים המבצעים מלאכה כזו או אחרת בבניין.

ביטוח מבנה

רכיב ביטוח המבנה בפוליסת ביטוח עבור בניין משותף תכלול כיסוי עבור נזקים שנגרמים לרכוש המשותף בנסיבות כגון:

• פיצוץ בצינור מים
• הצפה
• שריפה
• רעידת אדמה
• נזק הנגרם בזדון (חלון גדול של הלובי שנשבר מאבן שהשליכו נערים מן הרחוב למשל)
• פגיעת כלי רכב בשער החניה
• גניבה של ציוד בבעלות משותפת

חשוב להבין שביטוח מבנה אינו מכסה הוצאות תיקון תקלות בלאי טבעי אלא רק נזקים בלתי צפויים מאירועים חריגים.

תוספות לביטוח בניין

אם רכיבי ביטוח צד ג', אחריות מעביד וביטוח מבנה הם שלושת עמודי הטווח של ביטוח לבניין דירות משותף הרי שישנן גם תוספות שמומלץ לכלול בפוליסה. ברוב המקרים ניתן לקבל תוספות כאלה ללא הגדלה משמעותית של  דמי הפרמיה (התשלום החודשי עבור הביטוח).
תוספת מעין זו היא ביטוח לכספי וועד הבית. בבניינים בהם משולמים דמי הוועד במזומן או בצ'קים, קופת הוועד נשמרת אצל אחד מחברי הוועד שמונה להיות גזבר. כדי למנוע מצב בו כספים כאלה נגנבים ואובדים ניתן לכלול בביטוח הבניין סעיף המעניק כיסוי והשבת הסכום שאבד לפי רישומי הוועד. בבניינים בהם הוועד מנהל חשבון בנק ודמי הוועד מופקדים בו ישירות על ידי בעלי הדירות והדיירים, אין סיבה להתעקש על סעיף השבת כספי וועד שאבדו או נגנבו.

תוספת חשובה מאוד לביטוח בניין היא ביטוח אחריות אישית לחברי וועד הבית. כל מי ששוקלים להתמנות כחברי וועד בית חשוב שידעו שהם לוקחים על עצמם אחריות לניהול הבניין בהתאם להוראות החוק. בהחלט ייתכנו מצבים בהם חברי וועד מוצאים עצמם נתבעים אישית בגין פעולות שביצעו בשמם של כלל בעלי הדירות בבניין. פוליסת ביטוח בניין הכוללת כיסוי מקרים של תביעות אישיות כנגד חברי וועד הבית על רקע ביצוע תפקידם היא הפתרון המאפשר התנדבות בלב שקט לוועד הבית בידיעה שבמקרה של תביעה אישית כנגד חבר וועד כזה או אחר לא תיווצר תלות ברצונם הטוב של הדיירים ובעלי הדירות לסייע ולחלוק באחריות.

מכפיל חנייה ומתקנים ייחודיים אחרים

במסגרת התחדשות עירונית נהרסים בניינים ישנים ומוקמים תחתם מגדלי דירות גבוהים. כפועל יוצא מתוספת הדירות שטח החניה עשוי להפוך בלתי מספיק. חניה תת קרקעית היא אחד הפתרונות אולם פתרון נוסף שהפך נפוץ בערים צפופות במרכז הארץ הוא מתקן "מכפיל חניה" המאפשר להרים רכב חונה אחד כדי להחנות רכב נוסף מתחתיו. חשוב לוודא שפוליסת ביטוח הבניין מכסה נזקים העשויים להתרחש בעת שימוש במתקן ייחודי כזה או אחר בניין. יש להקפיד למלא אחר כל תנאי הפוליסה, כך למשל דרישה לניהול רישום תחזוקה שוטפת, שימוש במכשיר בעל תו תקן ישראלי ועוד.

ביטוח בניין משותף עם שטח מסחרי

ישנם בתי דירות משותפים בהם בקומת הקרקע של המבנה קיים שטח מסחרי ובו עסקים כגון חנויות הפתוחות לקהל הנכנס אליהן מן הרחוב. בבניינים כאלה חשוב לוודא שביטוח הבניין יכלול כיסוי בגין נזק לבית עסק או מי מן המבקרים בו כתוצאה מאירוע הקשור לאזורים בבעלות משותפת, חלקי מבנה או ציוד השייכים לכלל בעלי הדירות והדיירים בבניין. בעלי דירות בבניינים בעלי שטח מסחרי צריכים לקחת בחשבון שהתנועה סביב לבניין תהיה רבה יחסית ולכן הסיכוי לאירוע של תביעה נזיקית כנגדם הוא גדול יותר מזה הקיים בבתים משותפים ללא שטח מסחרי.

ביטוח בניין וחברת ניהול חיצונית
דרך יעילה לוודא שבית דירות משותף מנוהל ברמה גבוהה ובהתאם לדרישות החוק היא למסור את ניהול המבנה לידי חברת אחזקה המתמחה בניהול מבנים. חשוב לוודא שחברת ניהול בניין משותף כזו דואגת לרכוש עבור הבניין פוליסת ביטוח המכסה את כל מגוון הנזקים שתוארו לעיל. בדרך כלל וועד הבית מציג בפני בעלי הדירות והדיירים הצעות ממספר חברות ניהול מבנים והבחירה הסופית מתקבלת בהצבעה לאישור היקשרות עם החברה שוועד הבית ממליץ עליה. מכיוון שוועד הבית הוא המטפל במסירת אחזקת הבניין לידי חברת ניהול חיצונית חברי הוועד הם שצריכים לברר את היקף הכיסוי שהביטוח מטעם חברת הניהול מעניק. במידת הצורך ניתן להתנות את ההיקשרות עם חברת הניהול בהרחבת הביטוח.
בין אם ביטוח בניין נבחר ונרכש על ידי וועד הבית או שחברת ניהול חיצונית היא הדואגת לעניין, חשוב מאוד שכל בעלי הדירות והדיירים בבניין יבינו מה כלול בפוליסה ומה לא.