מבנה מסוכן

שיפוץ מבנים הפך לנפוץ בשנים האחרונות ומתבצע הן לצרכי שדרוג הבניין ושיפור מראהו ,לדרישת הדיירים ולהעלאת ערך הדירות בו והן מאילוצי תחזוקה ובטיחות. לעיתים, שיפוץ הבניין מתבצע שלא מיוזמת הדיירים, אל מכורח הנסיבות ועל פי חוק, לשם הסרת מסוכנות המבנה.

ישנם בניינים רבים שאינם מטופחים ואינם מטופלים כראוי על ידי דיירי הבניין, הועד, או חברת הניהול האחראית. התנהגות זו, יחד עם הבלאי הטבעי של הבניין, מצטברים עד לכדי מצב של הזנחה, המתבטאת לרוב באופן גלוי לעין בנראות הבניין. עם זאת, הבעיה העיקרית הנובעת מהזנחה ובלאי הינה בעיית הבטיחות ותקינות המבנה.

בניין אשר נוצרים בו בלאי או פגיעה במבנה המהווים סכנה לדייריו ולעוברים והשבים בסביבתו מוגדר כמבנה מסוכן. במקרים אלו ובמידה ודיירי הבניין לא פנו לטפל בבעיות המבנה, צפוי להגיע צו מהעירייה, המפקחת על תקינות הבניין בשטחה, המתריע על מצב הבניין המוגדר כבלתי בטיחותי וקובע כי יש לבצע טיפול מידי בליקויים.

בדיקת מבנה מסוכן

בדיקת מצבו של המבנה מבוצעת בכל עירייה על ידי מחלקה ייעודית הנקראת מחלקת מבנים מסוכנים. מחלקה זו מורכבת מצוות מומחים וכוללת מהנדסים של העירייה, או לחלופין מנהל מפקח מטעם העירייה העומד בראש צוות מהנדסים חיצוני. מתפקידיו של צוות זה לערוך בדיקות למבנים ולבחון את תקינותם ולהגיש לעירייה דוחות המסכמים את מצבם של הבניינים באזורים שנדגמו ברחבי העיר.

כמו כן, לעיתים מבוצעות פניות על ידי דיירי או בעלי הבניין, המדווחים לעירייה על מצבו מתוך אחריות לבטיחותם של דייריו ושל העוברים בקרבתו.

על פי החוק, על בעליו של כל נכס (בנייני מגורים, מבנים מסחריים, מבנים תעשייתיים וכו') מוטלת החובה לדאוג כי המבנה בטיחותי הן לדייריו והן לעוברים בסביבתו.

צו מבנה מסוכן

מבנה מסוכן מוגדר ככזה כאשר העירייה או הרשות המקומית מוציאות עבורו צו מבנה מסוכן, המעיד על כך שנמצאו בו ליקויים המהווים מפגע בטיחותי. כאשר מתקבל צו זה, ישנה חובה לביצוע פעולות שיקום מידיות לבניין, שכן מדובר בסכנה ממשית לדיירי הבניין ולסביבתו. התעלמות מצו זה או דחיית הטיפולים הנדרשים, עלולים לגרור קנסות ותביעות וחמור מכך – עלולים לגרום לפגיעות בנפש.

מבנה מסוכן אינו בהכרח מבנה הנמצא בסכנת קריסה אלא גם מבנה שחלקיו (חלקי קירות, לבנים, אריחים, חלקי מדרגות וכו') עשויים לקרוס או להתנתק מהבניין ולפגוע בעוברי אורח.

בצו מבנה מסוכן המתקבל מהעירייה, ניתנים הסברים מפורטים על מהות הליקויים שנמצאו ועל הפעולות בהן יש לנקוט לטיפול בליקויים אלו. ישנם מספר סוגים של צווים, התלויים בסוג הבעיה ובחומרתה. בהתאם לחומרת הבעיה ולרמת הסיכון, ייקבע האם ניתן לבצע עבודות שיפוץ ושיקום או שמא מצבו של הבניין חמור עד כדי הצורך בהריסתו. לרוב, הצו מתקבל כאשר הבניין עדיין במצב שניתן לשפצו או לשקמו באמצעות חיזוקים, עבודות שיפוץ ייעודיות, חיפויים חדשים וכו'.

האחראי על הוצאת הצו ותוכנו הינו מהנדס העירייה ועם קבלתו של הצו יש להבין במדויק את תוכנו ולפנות לאנשי מקצוע מומחים בתחום על מנת להתייעץ ולהיעזר בהם לגיבוש תכנית לביצוע הצעדים הנדרשים בו.

רמת הסיכון בצו מוגדרת על ידי אחת משלוש דרגות:

• מבנה מסוכן שיש בו סכנה מיידית – דירוג זה מצביע על רמת הסיכון הגבוהה ביותר ועל כך שהמבנה נמצא בסכנת קריסה והתמוטטות מיידית. מבנה המוגדר כך מהווה סכנה לדיירים ולעוברים לידו ויש לפנותו מיד ולהתרחק מקרבתו. לרוב, בניינים המוגדרים בדרגת סיכון זו מיועדים להריסה.
• מבנה מסוכן שיש בו סכנה ממשית – מבנה המוגדר ברמת סיכון זו מהווה סכנה לדייריו ולסביבתו ודורש הריסה או איטום, אך אין חשש כי המבנה יתמוטט. עם זאת, צו המגדיר את הבניין ברמת סיכון זאת מאפשר לדייריו לערער על החלטה זו והנושא יועבר למהנדס העירייה לבחינה נוספת, לדיון ולקבלת החלטה סופית.
• מבנה שעלול להוות סכנה – רמת סיכון זו הינה הנמוכה ביותר ומעידה על כך שהבניין יציב, כך אין צורך להרוס אותו אך קיים הצורך לייצב אותו, לחזק חלקים העלולים להתנתק ולטפל בבעיות התחזוקה ובסיכונים המצוינים בצו. חשוב לציין כי מבנים המוגדרים ברמת סיכון זו עדיין מסוכנים במידה מסוימת לדיירים ולסביבה. על בעלי הבניין מוטלת האחריות לבצע את כל השיפוצים והתיקונים בהתאם לדרישות הצו.

ביטול צו מבנה מסוכן

עם קבלת צו מבנה מסוכן, חלות על בעליו ועל דייריו המגבלות הבאות: דיירי הבניין אינם רשאים למכור את דירותיהם, חוזי שכירות המתקיימים עם שוכרים בבניין מאבדים את תוקפם, פוליסות ביטוח הנוגעות לנכסים בבניין מבוטלות וכל פגיעה בחיי אדם או בגופו הופכות להיות באחריות הדיירים. כמו כן, הבניין מסומן מבחינת העירייה כבניין הדורש פיקוח וטיפול ולפיכך מאותו רגע יהיה תחת מעקב הגופים הרלוונטיים האחראיים לוודא כי אכן יבוצעו התיקונים הנדרשים בצו.

לרשות הדיירים עומדים כ – 3 חודשים מרגע קבלתו של הצו למציאת מהנדס וקבלן אשר ילוו את פרויקט השיפוץ והתיקון הנדרשים. במידה והדיירים לא פונים לגופים המתאימים על מנת להתחיל בתהליך, העירייה תנקוט בהליך משפטי כנגדם, העלול לגרור קנסות ובהמשך אף להגדיר את הבניין כלא ראוי למגורים ולכפות את פינויו.

על דיירי הבניין לפעול במהירות האפשרית לטיפול בליקויים במלואם, עד לביטול צו מבנה מסוכן.

שיפוץ מבנים מסוכנים – פעולות הנדרשות

לאחר קבלת הצו, על דיירי הבניין לפעול מידית ולהתחיל בתהליך השיפוץ. ישנם מספר שלבי עבודה מקובלים בהתמודדות עם מצב זה:

• אסיפת דיירים בנוגע לשיקום מבנה מסוכן –  על וועד הבניין לכנס את כלל הדיירים ולהביא לידיעתם את מהות הצו והשלכותיו עליהם. על דיירי הבניין להבין את חומרת המצב ואת הצורך להתגייסות מידית לטיפול בליקויים בתוך מסגרת הזמן שנקבעה (לרוב כ – 90 ימים ממועד קבלת הצו). יש לפעול מיד לגיוס הכספים הנדרשים ולמציאת מהנדס שיהיה אחראי על הפרויקט ושבסופו יהיה זה שיגיש את הדוח המעיד על ביצועם של השיפוצים שנדרשו לטיפול בליקויים. במקרים בהם ישנם דיירים המסרבים להשתתף בעלויות הכספיות הנדרשות, על יתר הדיירים לשאת בעלויות אלו, שכן זוהי אינה עילה לעיכוב הטיפול בבניין. לרשותם של יתר הדיירים עומדת הזכות לתבוע את הסרבנים בתביעה אזרחית.
• מציאת קבלן לביצוע תיקון מבנה מסוכן – יש לאתר באופן מידי מהנדס בניין מורשה שייצג את הדיירים מול הרשויות ויהיה אחראי מטעמם על פרויקט השיפוץ. יש לוודא מול הרשויות כי המהנדס שנבחר מוסכם ומאושר מבחינתם לטיפול בצו ולפיקוח על עבודת השיקום. כמו כן, גם הקבלן הנבחר חייב להיות בעל הסיווג המתאים לטיפול במקרה וישנה חובה לאשר זאת מול הרשויות. עבודות שיפוץ בניין מסוכן חייבות להתבצע על ידי בעלי מקצוע מורשים, מיומנים ואיכותיים ובליווי צמוד של מהנדס מורשה, שביכולתו לפקח על טיב העבודה המתבצעת ועל השמירה על כל כללי ונהלי הבטיחות הנדרשים. על הקבלן המבצע, הנמצא תחת פיקוח של המהנדס הנבחר, להיות בעל היכולות המתאימות לביצוע העבודות במלואן, לרבות עיבוי ותיקון עמודים, שיקום בטון, שיפוץ מדרגות, עבודות שיפוץ כללי וכו'.
• סיום פרויקט שיקום הבניין – לאחר סיומן של עבודות השיפוץ והשיקום הנדרשות, חותם המהנדס האחראי על הצהרה לפיה בוצעו כל דרישות הצו וכי כל הליקויים תוקנו כראוי. את ההצהרה בצירוף יתר הטפסים הנדרים מגיש המהנדס לגוף המפקח בעירייה.
• ביטול צו מבנה מסוכן – ביטול הצו והסרתו נעשים לאחר בדיקות המתבצעות על ידי מהנדס העירייה ולאחר אישורו כי אכן דרישות הצו בוצעו במלואן. הסרת צו מבנה מסוכן הינה השלב האחרון לחלוטין בתהליך ומעידה על כך שכלל הליקויים תוקנו לשביעות רצונו של מהנדס העירייה.

תקינות הבניין ובטיחות המגורים בו הינם באחריות בעלי הנכס ודייריו. במקרים בהם הבניין אינו בטוח למגורים, אין להקל בכך ראש ויש לפעול לתיקונם של הליקויים בו בהקדם, בעזרתם של בעלי המקצוע הנדרשים. זכרו – אמנם הטיפול בליקויים נעשה כחובה ועל מנת לעמוד בדרישות הרשויות, אך עם זאת, בראש ובראשונה, הטיפול נעשה לטובת בטיחותם של דיירי הבניין וסביבתו.