תוכן העניינים
כל מה שרציתם לדעת על שיפוץ בניין
בשנים האחרונות החלה לצבור תאוצה פעילות השבחת נכסים. אם בעבר היו בעלי דירות משפצים את דירותיהם על מנת להעלות את ערך הנכס או לחלופין בכדי לחדשו כתחליף למעבר דירה, כיום פועלים דיירים רבים בשיתוף, לשיפוץ הבניין כולו.
בחלוף הזמן מגיע כל בניין למצב הדורש שיפוץ מבחינת נראות, מבנה, תחזוקה, מערכות ותשתיות. עם זאת, ישנם רבים הבוחרים לשפץ את הבניין על מנת לשדרגו גם טרם היווצרות בלאי הדורש שיפוץ. הדרישה לשיפוץ הבניין נדרשת לעיתים עבור חלקים מסוימים בו, כדוגמת לובי, חיפוי חיצוני, חדרי מדרגות, מעליות, הנגשת מבנים, בעוד ישנם הדורשים לנצל את ההזדמנות לביצוע שיפוץ בניין כולל.
שיפוץ בניין מגורים
הרצון לשיפוץ בניין מגורים עולה בדרך כלל מסיבות אסתטיות, אך בעקבותיהן מתגלות לעיתים גם בעיות חמורות יותר, המביאות את דיירי הבניין לקבלת החלטה לשיפוץ מבנה כולל.
ישנם מספר סוגי שיפוץ לבניינים משותפים:
- שדרוג בניין – שדרוג הבניין יכול לבוא לידי ביטוי במגוון רחב של פעולות שיפוץ, החל מתיבות הדואר ועד להוספת מעלית. השדרוג נעשה לעיתים מטעמים פונקציונאליים ולעיתים מטעמים אסתטיים ולטובת שיפור נראות הבניין.
- שיפוץ פנימי לבניין – שיפוץ מסוג זה מיועד לרוב עבור השטחים הציבוריים של הבניין כדוגמת הלובי, המדרגות, המעקים, המעליות וכו'. אזורים אלו בולטים לעין וניתן להבחין בקלות כשמגיעים למצב הדורש טיפול, תיקון או שיפוץ כללי.
- חיזוק תשתיות מבנים – שיפוץ מסוג זה דורש בעלי מקצוע ייעודיים ונעשה לעיתים רחוקות, במיוחד כאשר הבניין מתוחזק כראוי בשגרה. עם זאת, מערכות רבות ותשתיות סובלות מבלאי במהלך השנים וגם טיפול שוטף עשוי שלא למנוע זאת.
- שיפוץ חיצוני לבניין – המעטפת של הבניין, החשופה לאקלים הישראלי, עלולה להינזק. שיפוץ חיצוני נועד לטפל בנזקים אלו, הכוללים את חיפוי הבניין, צבע, קירות, טיפול בעמודים חיצוניים, זיפות הגג, החניה, שבילי הגישה לבניין והגינה.
- שיפוץ מלא לבניין – שיפוץ בניינים משותפים הכולל מעבר על כל הנ"ל וניצול ההזדמנות לביצוע שדרוג ושיפוץ כללי של הבניין.
על אף התועלת הברורה משיפוץ הבניין, כשמדובר בשיפוץ בניין משותף, בניגוד לשיפוץ פרטי של דירה על ידי בעליה, עולים מספר אתגרים: החלטה על היקף השיפוץ הנדרש, עלויות, הסכמת הדיירים, היערכות לקראת השיפוץ, הפגיעה באיכות המגורים בזמן השיפוץ (עבור דיירי הבניין ועבור דיירי הבניינים הסמוכים), בחירת הקבלן ונותני השירות ועוד.
חוק שיפוץ בניין משותף
הסכמת הדיירים לשיפוץ בניין – שיפוץ בניין משותף מותנה בהסכמת רוב הדיירים. ההצעה מועלית על ידי וועד הבית לכלל דיירי הבניין. שלב זה עשוי לארוך זמן רב, שכן לעיתים עולות מחלוקות הן לגבי הצורך בשיפוץ והן לגבי סוג השיפוץ והיקפו. בעוד ישנם דיירים הנלהבים משיפוץ הבניין ייתכן ויהיו כאלו שיירתעו מכך ואף עלולים לגרור אחריהם דיירים נוספים ובכך להוריד את כל נושא השיפוץ מסדר היום.
על פי חוק שיפוץ בניין משותף, נדרשת הסכמה של 51% מדיירי הבניין לביצוע שיפוץ מסיבות הנדסיות ובטיחותיות, כדוגמת בעיות איטום, ברזלים חלודים, טיפול באריחים רופפים במעטפת הבניין, טיפול בעמודי הבניין ועוד. חוק זה נועד לטפל במקרים בהם חלק מהדיירים אינם מעוניינים לשתף פעולה ואינם נותנים הסכמתם לשיפוץ הבניין ממגוון סיבות שונות. על פי החוק, גם על דיירים אלו תחל חובת ההשתתפות במימונן של עבודות השיפוץ והתחזוקה הנדרשות.
בחירת קבלן לשיפוץ בניין משותף – לאחר קבלת ההחלטה על ביצוע שיפוצים בבניין משותף, נדרשים הדיירים לבחור את הקבלן המבצע. לרוב, נהוג לקחת מספר הצעות מחיר ולהתרשם ממספר קבלנים טרם הבחירה. כאשר מדובר בשיפוץ נרחב הדורש גם תכנון מוקדם ולעיתים אף שינויים מסוימים במבנה, מומלץ לפנות לאדריכל. בכל אופן, על וועד הבניין לבחון מספר חברות, קבלנים ואדריכלים טרם הבחירה, לבדוק פרויקטים קודמים שלהם ולהתרשם מניסיונם על מנת לבחור בגוף המקצועי שיהיה אחראי על הפרויקט.
היתר לשיפוץ מבנה – ישנם שיפוצים הדורשים היתרים מתאימים מהרשויות. לביצוע שיפוצים ועבודות אלה ללא היתר עלולות להיות השלכות חמורות הן מבחינה חוקית והן מבחינה בטיחותית. לכן, במידה ונדרשים היתרים, יש לוודא שבוצעה פנייה לגופים הרלוונטיים תוך הגשת הבקשות על פי הנדרש והמתנה עם תחילת העבודות עד לקבלת כלל ההיתרים והאישורים.
כאשר מבצעים שיפוץ קוסמטי בתוך הבניין אין כל צורך בהוצאת היתר וכך גם כאשר מטפלים במראה החיצוני של חזית הבניין. עם זאת, יש לשים לב שברשויות מקומיות מסוימות ישנן תקנות והוראות גם בעניין זה. לעומת זאת, אם מתבצע שיפוץ הכולל הוספת מרפסות לבניין, בניית ממ"דים או הוספת מעלית, ישנה חובה להוצאת אישור בניה.
בקרב דיירי הבניינים המשותפים, ישנם ארבעה סוגי שיפוץ נפוצים, הנחשבים למבוקשים ביותר: שיפוץ בניין חיצוני, חידוש בניין, שיפוץ לובי ושיפוץ חדרי מדרגות.
שיפוץ בניין חיצוני
שיפוץ חיצוני לבניין משותף יכול להתבצע במספר אופנים, החל מצביעה בלבד ועד לחידוש חיפויים, הוספת מרפסות ואף הוספת מעלית חיצונית. השיפוץ ברובו מתרכז במעטפת הבניין מבחינה ויזואלית אך גם מבחינה בטיחותית ופונקציונאלית. השיפוץ מתבצע לרוב משתי סיבות עיקריות: החלטת הדיירים (לשיפור הנראות או לטיפול בבלאי וליקויים) והחלטת הרשויות. כאשר מדובר בהחלטה של הרשויות, ישנה חובה לבצע את הטיפולים הנדרשים, ללא כל אפשרות להתנגדות דיירים.
אחד השירותים הנדרשים ביותר על ידי דיירים במסגרת השיפוץ החיצוני הינו שיפוץ חזית בניין. מעבר לערך המוסף הוויזואלי של שיפוץ מסוג זה, שדרוג חזית הבניין מוסיפה כ 10% לערך הדירות! בניינים משופצים ובעלי חזית אסתטית, זוכים לביקוש גבוה יותר ולפיכך מדובר בהשקעה כספית המיועדת להחזיר עצמה ואף להניב רווח לכלל הדיירים.
מעבר לעבודות השיפוץ עצמן, יש לקחת בחשבון כי שיפוץ בניינים חיצוני כרוך בנוסף בעבודות הכנה מקומיות לקראת העבודה ובהכנה סביבתית. עבודות אלה כוללות את העבודות המקדימות העיקריות הבאות: התקנת פיגומים, כיסוי חלונות אובייקטים חיצוניים (מרזבים, סורגים, מזגנים וכו'), גידור האזור כחלק מהיערכות בטיחותית, הצבת שילוט, הצבת מכולות פסולת ועוד.
שימו לב – כל אלו משתקפים גם בעלויות השיפוץ ויש לקחת אותם בחשבון כשנערכים כלכלית לשיפוץ מבנים חיצוני.
חידוש בניינים – שיקום מבנים ישנים
חידוש מבנים הינו תהליך שיפוץ מורכב, המבוצע בעיקר במבנים ישנים בהם קיימת סכנת קריסה וסכנת התנתקות של חלקי בניין (כגון חיפויים או חלקי קיר), או במבנים שאינם מתאימים עוד לנוף העירוני. חידוש מבנה נועד למטרת שיפור הנראות, תיקון בעיות מבנה, חיזוק נגד רעידות אדמה, יצירת עמידות לאורך שנים ולרוב אף מנוצל לצורך בחינה ובדיקה מקיפה של הבניין ומצבו, על מנת לטפל הכלל הליקויים (באם קיימים) במרוכז.
במסגרת חידוש ושיקום המבנה ישנן מבחר עבודות עיקריות הנדרשות על ידי הדיירים:
- חיזוק מרפסות ומעקות – שיפוץ זה הינו בעל חשיבות רבה מבחינת שלמותו של המבנה ומבחינה בטיחותית, שכן חלקי הבניין התלויים עלולים להתרופף עם השנים וחיזוקם חשוב ביותר לשמירה על בטיחות דיירי הבניין.
- שיפוץ ושיקום עמודים ובטון – טיפול בלוחות הבטון של המבנה, שיפוץ ואיטום סדקים, שחזור ובנייה מחודשת, טיפול בברזלים וניקויים מקורוזיה וכו'.
- שיקום קורות וחגורות בבניין – שיפוץ אשר נועד למנוע את קריסתם של חלקים מהבניין, להקנות להם עמידות לתקופה ארוכה ולמנוע כל סיכון בטיחותי הנובע מבעיות אלה.
- חידוש מעטפת בניין – חלקו החיצוני של הבניין חשוף לאקלים המקומי ועל כן ניזוק עם השנים. לשם כך, מבוצעת צביעה מחודשת או נרכש במקרה הצורך חיפוי חדש.
- שיפוץ מבנה בהתאמה אישית – לכל מבנה ישנם מאפיינים שונים ולפיכך עשויות לעלות דרישות שונות מדייריו, הנוגעות לשיפוץ המבנה. פרויקטים אלו משתנים מבניין לבניין ומתבצעים בהתאם לדרישות הדיירים, היתכנות השיפוץ והתקציב.
לצורך ביצוע עבודות השיפוץ השונות, נדרשת חברה מנוסה ומקצועית, המתמחה בתחום חידוש מבנים ומעסיקה את מגוון בעלי המקצוע המוסמכים, הרישיונות הנחוצים, הכלים והציוד הנדרשים. מכיוון שמדובר בעבודות הנוגעות למבנה עצמו ולבטיחות הדיירים הגרים בו, נדרשת התערבות של מומחים מהשורה הראשונה בתחום השיפוצים והבנייה ואין מקום לפשרות הנוגעות למקצועיותם.
שיפוץ לובי
שיפוץ לובי הינו אחד מסוגי השיפוץ המבוקשים ביותר ולעיתים גם הפשוטים ביותר לביצוע. שיפוץ לובי בית משותף נעשה לשם שיפור הנראות, שכן זהו החלל העיקרי אליו נחשפים כל דיירי הבניין ומבקריו.
ישנן אינספור אפשרויות לשדרוג לובי בניין ובסופו של דבר השיפוץ תלוי בתקציב המוגדר מראש וברעיונות והדרישות העולים מהדיירים. רוב שיפוצי הלובי כוללים את העבודות הבאות:
- שיפוץ כניסה ללובי – החלפת הוויטרינות, התקנת דלת חדשה, החלפת מערכת אינטרקום, הוספת מצלמות לאינטרקום, החלפת תיבות הדואר.
- ריצוף לובי – החלפת ריצוף ישן, פגום ומלוכלך בריצוף חדש מבריק ומודרני.
- עיצוב קירות בלובי – התקנת חיפוי לקירות או צביעתם. הוספת אלמנטים עיצוביים.
- תאורת לובי – החלפת תאורה, התקנת תאורה מעוצבת.
- משקופים ודלתות בלובי – החלפת משקופים ודלתות של כניסות נוספות לבניין והחלפת דלתות של ארונות חשמל, מים ותקשורת.
כל אלו משנים באופן משמעותי וניכר לעין את נראות הלובי, משפיעים על תדמית הבניין ועל הרגשתם של הנכנסים אליו. לובי משופץ ומכובד למראה משליך על הבניין כולו וכמו כל שיפוץ אחר של הבניין, גם שיפוץ זה עשוי להוסיף לערך הדירות בו.
שדרוג לובי בניין
טרם הבחירה בקבלן לשיפוץ הלובי, הגדירו את מסגרת התקציב המקסימלית ואת דרישותיכם לגבי הנראות הסופית הנדרשת לאחר השיפוץ. פנו למספר קבלנים לקבלת רעיונות, הצעות מחיר והבהרות לגבי אופן הביצוע. נסו להתרשם מעבודות קודמות של הקבלן ולבסוף דאגו לבצע עם הקבלן הנבחר תיאום ציפיות מוחלט.
זכרו שהלובי הוא החלק המרכזי ביותר בבניין ואם ברצונכם לשדרג את נראותו של הבניין, על הלובי להיות אחד הפרויקטים העיקריים הכלולים בתוכניות השיפוץ. מכיוון שזהו החלל הראשון הנראה עם הכניסה לבניין, לובי מוזנח ישליך על תדמית כלל הדירות בו, גם אם מדובר בדירות ששופצו ושבעליהן השקיע בהן כסף רב. לובי מעוצב לעומת זאת, יתרום רבות לכלל דיירי הבניין.
שיפוץ חדרי מדרגות
חדר המדרגות נחשב עבור הדיירים הגרים בבניינים עם מעלית, לאזור הכי פחות שימושי בבניין. לעומת זאת, בבניינים ישנים יותר וחסרי מעלית, נחשב אזור זה לאחד השימושיים ביותר בהם ישנה תנועה בלתי פוסקת במהלך היום.
בכל אופן, בין אם מדובר בבניינים עם מעלית ובין אם בבניינים ללא מעלית, אזור זה סובל מבלאי מתמשך ומשחיקה ודורש גם הוא שיפוץ תקופתי. שיפוץ המדרגות נעשה משלושה שיקולים עיקריים: אסתטיקה, בריאות ובטיחות.
- שיפוץ קוסמטי – במהלך הזמנים הקירות בחדר המדרגות מתחילים להתקלף ואף ניזוקים מציוד כבד המועבר בהם, המדרגות עלולות להישבר ולהיסדק, המעקה ניזוק וסובל מחלודה, התקרה מתקלפת, התאורה לא איכותית ולא מספקת, פתחי אוורור נסתמים ומתבלים וכו'.
- טיפול בעובש – רטיבות בקירות, הצטברות עובש, לכלוך המושלך במדרגות ועוד. כל אלו עלולים בנוסף גם למשוך מזיקים והופכים בסופו של דבר את חדר המדרגות לחלל מזוהם ומסוכן לבריאותם של העוברים בו. היות ובמציאות של ימינו, משמשים חדרי המדרגות בבניינים רבים גם כאזור מוגן, גדלה בהם אף יותר החשיבות לשיפוץ חדר המדרגות.
- בטיחות בחדר מדרגות – מפגעים בטיחותיים בחדר המדרגות, כגון מעקה פגום או מדרגות שבורות, עלולים לסכן את הדיירים ועל כן ישנו צורך בשיפוץ הכולל טיפול במפגעים אלו.
שיפוץ חדר המדרגות כולל אם כך צביעת חדר מדרגות, עבודות שפכטל, חידוש התאורה וטיפול בגופי חשמל פגומים, תיקון או החלפת המעקה, הסרת חלודה, תיקון מדרגות פגומות, הורדת עובש מהקירות והתקרה, צביעת התקרה ותיקון חיפויים, ניקוי עובש, סתימת סדקים ופתחים וסילוק מזיקים.
עלות שיפוץ בניין משותף
תשלום עבור שיפוץ בית משותף הינו אחד הנושאים הרגישים ביותר מבחינת הדיירים. בעוד ישנם דיירים המעוניינים להשקיע ככל שיידרש על מנת לשפץ ולשדרג את הבניין, ישנם אלו המעדיפים לחסוך בהוצאה זו או אף להימנע ממנה לחלוטין.
בעת קבלת החלטה על שיפוץ הבניין יש תחילה להגדיר בשיתוף עם כלל הדיירים את היקף השיפוץ הנדרש ואת התקציב אותו מעוניינים להקצות לטובת השיפוץ. יש לדאוג לחלוקת הוצאות שיפוץ בבית משותף, בין כלל הדיירים תוך ווידוא שאכן בכוונתו של כל דייר להעביר את סכום ההשקעה בשיפוץ שהוגדר מראש.
מחיר שיפוץ מבנה כולל את ריכוז כלל עבודות השיפוץ המוזמנות וההוצאות הנלוות, העלולות לעיתים לחרוג מהמסגרת שנקבעה ויש להיערך לכך בהתאם. זכרו שהעבודה כוללת את השתתפותם של מספר בעלי מקצוע שונים, דורשת ציוד וכלים ייעודיים ומגוון רחב של חומרים.
טרם סגירת הסכם השיפוץ בניין עם הקבלן, הקפידו שעלות השיפוץ תוגדר מראש, כך שלא תהיינה הוצאות בלתי צפויות נוספות ושלא תידרש גבייה נוספת מעבר לזו שנאספה מהדיירים. זכרו שפעולת הגבייה מראש עשויה להיות מאתגרת, כך שאין ברצונכם להגיע למצב בו תידרשו לגבות מהדיירים סכומי כסף נוספים.
כיצד לבחור קבלן לשיפוץ מבנה ?
אמנם שיפוץ בניין הינו עניין מורכב משיפוץ דירה, אך בסופו של דבר ביצועו באופן אחראי ומוסדר משדרג את איכות החיים ואת חוויית המגורים לכלל הדיירים. כמו כן, שיפוץ הבניין עשוי להעלות את ערך הנכס בשיעור ממוצע של כ 10% ואף יותר.
על מנת לוודא שנותן שמבצע השיפוץ אכן מוכשר לעשות זאת ובעל אנשי המקצוע הנדרשים, בדקו את אישוריו ותעודותיו, בחנו פרויקטים נוספים שביצע ואל תהססו לפנות ישירות לדיירים שקיבלו ממנו שירות בעבר על מנת לנסות לעמוד על טיבו.
השתדלו לקבל מספר הצעות מחיר שונות, להשוות ביניהן ולעשות את השקלול הנכון בין התקציב, היקף השיפוץ, העלות הצפויה ואיכות ומקצועיות הקבלן המבצע.
